Cashflow-Immobilien-Rechner 2026
Monatlicherlös
Foto: Kelly Sikkema auf Unsplash
Der Cashflow einer vermieteten Immobilie zeigt, ob monatlich ein Überschuss oder ein Fehlbetrag entsteht — er berechnet sich aus der Mieteinnahme abzüglich Finanzierungsrate (Zins+Tilgung), Hausgeld/Bewirtschaftungskosten, und Instandhaltungsrücklage.
Anders als die Mietrendite, die eine prozentuale Kennzahl liefert, zeigt der Cashflow den konkreten monatlichen Euro-Betrag — wichtig für die Frage, ob die Immobilie sich "von selbst trägt" oder monatlich zugeschossen werden muss.
| Kaltmiete | — |
| Leerstand-Abzug | — |
| Effektive Einnahme | — |
| Kreditrate | — |
| Nebenkosten (nicht umlegbar) | — |
| Monatl. Cashflow | — |
📊 Rechenbeispiel: 900 EUR Miete · 650 EUR Rate · 150 EUR NK · 4% Leerstand
Positiver vs. negativer Cashflow
Ein positiver Cashflow bedeutet, die Miete deckt alle laufenden Kosten inklusive Finanzierung — die Immobilie "trägt sich selbst". Ein negativer Cashflow erfordert monatlichen Kapitalzuschuss, kann aber durch Steuervorteile (Abschreibung) teilweise ausgeglichen werden.
Rechenbeispiel
1.200 € Kaltmiete, 1.100 € Finanzierungsrate, 150 € Hausgeld (nicht umlagefähig 60 €): Cashflow = 1.200 − 1.100 − 60 = 40 € positiver monatlicher Überschuss.
⚠️ Häufige Fehler
🔍 Sonderfälle
Steuerliche Verluste: Ein negativer Cashflow vor Steuern kann durch Abschreibungseffekte (AfA) und Zinsabzug steuerlich teilweise kompensiert werden.
Tilgungsaufbau: Auch bei negativem Cashflow entsteht durch die Tilgung Vermögensaufbau — dies sollte in die Gesamtbewertung einfließen.
🏛️ Zuständige Behörden
Standardliteratur Immobilieninvestition
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Häufige Fragen
Was ist Cashflow bei Immobilien?
Cashflow = Mieteinnahmen minus alle Kosten (Rate, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung). Positiv: Geld fliesst monatlich. Negativ: Muss monatlich zugezahlt werden. Ziel: Mindestens Break-Even (Nullcashflow).
Wann ist ein negativer Cashflow OK?
Bei starker Wertsteigerung (z.B. A-Lage). Wenn Steuerersparnis den Verlust ausgleicht. Als temporaere Phase bei kurzem Kredit. Nicht OK: Wenn Cashflow unrealistisch eingeschaetzt wurde.
Welche Kosten sind NICHT auf Mieter umlegbar?
Verwaltungskosten (Hausverwaltung). Instandhaltungsruecklage. Finanzierungskosten (Rate). Leerstandskosten. Reparaturen ueber Betriebskosten. Ruecklage: Min. 1 EUR/qm/Mon. (aeltere Gebaeude mehr).
Wie plane ich Leerstand realistisch?
4 bis 8% Leerstandsquote ist realistisch (ca. 2 bis 4 Wochen/Jahr). Beim Mieterwechsel: 1 bis 3 Monate moeglich. Renovation: Zusaetzlich. Immer konservativ kalkulieren. Leerstand von 10% = 1,2 Monate/Jahr einplanen.
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nicht zwangsläufig — viele erfolgreiche Immobilieninvestoren akzeptieren anfänglich einen leicht negativen Cashflow, wenn Steuervorteile und langfristige Tilgung sowie Wertsteigerung den Nachteil ausgleichen. Wichtig ist, dass der monatliche Zuschussbetrag dauerhaft aus dem eigenen Einkommen tragbar ist.