Mieten vs. Kaufen Rechner 2026
Was lohnt sich mehr?
Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen ist eine der größten Finanzentscheidungen. In Deutschland beträgt das durchschnittliche Preis-Miete-Verhältnis 2026 ca. 25–35 — das heißt: Ein Haus kostet 25–35 Jahresmieten. Bei einem Verhältnis über 25 ist Mieten oft günstiger, darunter oft Kaufen.
Beim Kauf entstehen erhebliche Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2%), ggf. Makler (3,57%). Das sind insgesamt 10–15% des Kaufpreises, die nicht finanziert werden können. Dazu kommen laufende Kosten: Grundsteuer, Instandhaltung (ca. 1–2% des Gebäudewerts/Jahr), Hausgeld bei ETW.
Mieter hingegen können ihr Eigenkapital anlegen und Rendite erzielen. Bei 7% Rendite im ETF-Sparplan und Mietkosten unter dem Kredit wäre Mieten langfristig rentabler. Der Break-Even liegt je nach Zins, Tilgung und Mietentwicklung bei 10–20 Jahren.
| Kaufpreis | — |
| Eigenkapital | — |
| Kaufnebenkosten (ca. 10%) | — |
| Darlehensbetrag | — |
| Monatsrate (Zins + Tilgung) | — |
| Vergleichsmiete | — |
| Mehrkosten Kauf vs. Miete / Mon. | — |
| Preis-Miete-Verhältnis | — |
📊 Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis · 1.200 € Miete · 4% Zins
Preis-Miete > 25: Tendenz Mieten günstiger. Abhängig von Wertsteigerung und Zinsentwicklung.
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Häufige Fragen
Wann lohnt sich kaufen mehr als mieten?
Kaufen lohnt sich tendenziell wenn: Preis-Miete-Verhältnis unter 20, niedrige Zinsen (unter 3%), langfristiger Verbleib geplant (mind. 10–15 Jahre), ausreichend Eigenkapital (20%+), Erwartung von Wertsteigerungen. Mieten lohnt sich bei: hohem Preis-Miete-Verhältnis (über 25), hoher Mobilität, stabilem oder sinkendem Immobilienmarkt.
Was ist das Preis-Miete-Verhältnis?
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Beispiel: 400.000 € ÷ (1.200 × 12) = 27,8. Das bedeutet: Die Immobilie kostet 27,8 Jahresmieten. In Deutschland liegt das Verhältnis 2026 in Großstädten bei 30–40, in ländlichen Regionen bei 15–20. Bis 2021 lag die Faustregel: unter 25 kaufen, über 25 mieten.
Was kostet Wohneigentum wirklich?
Neben der Monatsrate fallen an: Grundsteuer (ca. 200–500 €/Jahr), Instandhaltungsrücklage (1–2% des Gebäudewerts/Jahr = 3.000–6.000 €/Jahr bei 300.000 € Haus), Versicherungen (Gebäude, Elementar), Hausgeld (bei ETW ca. 200–400 €/Monat). Gesamtkosten oft 15–25% über der reinen Kreditrate.
Wie lange muss ich wohnen bleiben damit sich Kaufen lohnt?
Als Faustregel gilt der Break-Even bei 8–15 Jahren, je nach Kaufnebenkosten, Zinsen und Mietentwicklung. Bei hohen Kaufnebenkosten (10–15%) dauert es länger bis diese durch Wertsteigerung und gesparte Miete amortisiert sind. Wer kürzer bleiben will, sollte mieten.