Mieten vs. Kaufen Rechner 2026
Was lohnt sich mehr?
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Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt von vielen Faktoren ab: Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete (Kaufpreisfaktor), verfügbares Eigenkapital, geplante Wohndauer, und die alternative Rendite, die das Eigenkapital anderweitig erzielen könnte (z.B. über einen ETF-Sparplan).
Als grobe Faustregel gilt: Bei einem Kaufpreisfaktor unter 20-25 (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) ist Kaufen oft wirtschaftlicher vorteilhaft, bei deutlich höheren Faktoren (häufig in Großstädten) kann Mieten finanziell günstiger sein.
| Kaufpreis | — |
| Eigenkapital | — |
| Kaufnebenkosten (ca. 10%) | — |
| Darlehensbetrag | — |
| Monatsrate (Zins + Tilgung) | — |
| Vergleichsmiete | — |
| Mehrkosten Kauf vs. Miete / Mon. | — |
| Preis-Miete-Verhältnis | — |
📊 Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis · 1.200 € Miete · 4% Zins
Preis-Miete > 25: Tendenz Mieten günstiger. Abhängig von Wertsteigerung und Zinsentwicklung.
Der Kaufpreisfaktor als erste Orientierung
Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete vergleichbarer Mietobjekte. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass sich der Kaufpreis theoretisch nach 20 Jahren Mieteinnahmen "amortisiert" hätte — ein niedrigerer Faktor spricht tendenziell für Kaufen.
Weitere wichtige Faktoren
Geplante Wohndauer (unter 5-7 Jahren spricht meist für Mieten wegen der hohen Kaufnebenkosten), verfügbares Eigenkapital, aktuelle Zinssätze für die Finanzierung, und die persönliche Präferenz für Flexibilität vs. Sicherheit.
⚠️ Häufige Fehler
🔍 Sonderfälle
Kurze Wohndauer geplant: Bei einem Zeithorizont unter 5-7 Jahren überwiegen oft die hohen Kaufnebenkosten (10-15%) den Vorteil des Eigentums.
Selbstnutzung vs. Kapitalanlage: Bei Eigennutzung spielen auch nicht-finanzielle Faktoren wie Gestaltungsfreiheit eine wichtige Rolle.
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Standardliteratur Immobilienbewertung
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Häufige Fragen
Wann lohnt sich kaufen mehr als mieten?
Kaufen lohnt sich tendenziell wenn: Preis-Miete-Verhältnis unter 20, niedrige Zinsen (unter 3%), langfristiger Verbleib geplant (mind. 10–15 Jahre), ausreichend Eigenkapital (20%+), Erwartung von Wertsteigerungen. Mieten lohnt sich bei: hohem Preis-Miete-Verhältnis (über 25), hoher Mobilität, stabilem oder sinkendem Immobilienmarkt.
Was ist das Preis-Miete-Verhältnis?
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Beispiel: 400.000 € ÷ (1.200 × 12) = 27,8. Das bedeutet: Die Immobilie kostet 27,8 Jahresmieten. In Deutschland liegt das Verhältnis 2026 in Großstädten bei 30–40, in ländlichen Regionen bei 15–20. Bis 2021 lag die Faustregel: unter 25 kaufen, über 25 mieten.
Was kostet Wohneigentum wirklich?
Neben der Monatsrate fallen an: Grundsteuer (ca. 200–500 €/Jahr), Instandhaltungsrücklage (1–2% des Gebäudewerts/Jahr = 3.000–6.000 €/Jahr bei 300.000 € Haus), Versicherungen (Gebäude, Elementar), Hausgeld (bei ETW ca. 200–400 €/Monat). Gesamtkosten oft 15–25% über der reinen Kreditrate.
Wie lange muss ich wohnen bleiben damit sich Kaufen lohnt?
Als Faustregel gilt der Break-Even bei 8–15 Jahren, je nach Kaufnebenkosten, Zinsen und Mietentwicklung. Bei hohen Kaufnebenkosten (10–15%) dauert es länger bis diese durch Wertsteigerung und gesparte Miete amortisiert sind. Wer kürzer bleiben will, sollte mieten.
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich Kaufen eher?
Als grobe Faustregel gilt ein Faktor unter 20-25 als Hinweis, dass Kaufen finanziell vorteilhaft sein könnte. In vielen deutschen Großstädten liegt der Faktor jedoch oft bei 30 oder höher, wo eine sorgfältigere individuelle Rechnung besonders wichtig wird.