Grunderwerbsteuer-Rechner 2026
Nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und ist eine der größten Einzelposten bei den Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet das zwischen 14.000 € und 26.000 € allein für die Grunderwerbsteuer.
Die Steuer wird auf den Kaufpreis inklusive beweglicher Gegenstände erhoben — deshalb lohnt es sich, Möbel und Einbauküche separat im Kaufvertrag auszuweisen. Diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Profis trennen oft 5–15% des Kaufpreises als bewegliche Inventargegenstände ab und sparen damit erheblich.
Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Kaufvertrag bezahlt werden. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorgenommen. Wer die Steuer nicht zahlt, wird kein eingetragener Eigentümer.
Separat ausgewiesene Gegenstände unterliegen nicht der GrESt.
| Gesamtkaufpreis | — |
| Bewegliche Gegenstände | — |
| GrESt-Bemessungsgrundlage | — |
| Steuersatz | — |
| Grunderwerbsteuer | — |
| Notar + Grundbuch (ca. 1,8%) | — |
| Kaufnebenkosten gesamt (ohne Makler) | — |
📊 Rechenbeispiel: 350.000 € Kaufpreis · NRW (6,5%) · Küche 10.000 € separat
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Bayern/Sachsen: 3,5% · Hamburg: 4,5% · BW/Bremen/Niedersachsen/RP/Sachsen-Anhalt: 5,0% · Berlin/Hessen/MV: 5,5% · Thüringen: 6,0% · NRW/Saarland/Schleswig-Holstein/Brandenburg: 6,5%. Bei 350.000 € Kaufpreis: Bayern 12.250 €, NRW 22.750 €. Unterschied: 10.500 €.
Kann man die Grunderwerbsteuer umgehen?
Legitim reduzieren: Bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Möbel) separat im Kaufvertrag ausweisen — diese unterliegen nicht der GrESt. Grenze: Das Finanzamt prüft ob die Aufteilung realistisch ist (max. ca. 10–15% des Kaufpreises für Inventar ohne gesonderten Nachweis). Überhöhte Inventarwerte können zurückgewiesen werden.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Innerhalb von 4 Wochen nach dem notariell beurkundeten Kaufvertrag schickt das Finanzamt den Steuerbescheid. Nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung — erst dann kann der Grundbucheintrag (Eigentumsumschreibung) auf Sie erfolgen. Ohne Zahlung: kein Grundbucheintrag, kein rechtliches Eigentum.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Erbschaft und Schenkung: Keine Grunderwerbsteuer, aber ggf. Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Übertragung auf Ehepartner oder Kinder: Befreit. Übertragung in der Familie (Eltern → Kinder, Geschwister): Nicht automatisch befreit — nur Ehe-/Lebenspartner und direkte Nachkommen sind befreit. Gerichte und Insolvenzverfahren: Besondere Regelungen.