Grunderwerbsteuer-Rechner 2026
Nach Bundesland
Foto: Jakub Żerdzicki auf Unsplash
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an und wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Der Steuersatz wird von den Bundesländern individuell festgelegt und variiert erheblich — von 3,5% in Bayern bis 6,5% in mehreren anderen Bundesländern.
Diese Steuer ist Teil der Kaufnebenkosten und muss vor der Eintragung ins Grundbuch bezahlt werden. Bei einer 400.000 € Immobilie macht der Unterschied zwischen 3,5% und 6,5% bereits 12.000 € aus.
Separat ausgewiesene Gegenstände unterliegen nicht der GrESt.
| Gesamtkaufpreis | — |
| Bewegliche Gegenstände | — |
| GrESt-Bemessungsgrundlage | — |
| Steuersatz | — |
| Grunderwerbsteuer | — |
| Notar + Grundbuch (ca. 1,8%) | — |
| Kaufnebenkosten gesamt (ohne Makler) | — |
📊 Rechenbeispiel: 350.000 € Kaufpreis · NRW (6,5%) · Küche 10.000 € separat
Grunderwerbsteuersätze im Bundesländervergleich
Bayern und Sachsen: 3,5% (niedrigste Sätze). Hamburg: 5,5%. Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5%. Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen, Brandenburg: 6-6,5%.
Rechenbeispiel
400.000 € Kaufpreis in Bayern (3,5%): Grunderwerbsteuer = 14.000 €. Gleicher Kaufpreis in NRW (6,5%): Grunderwerbsteuer = 26.000 € — ein Unterschied von 12.000 €.
⚠️ Häufige Fehler
🔍 Sonderfälle
Erwerb zwischen Verwandten: Käufe zwischen Ehepartnern oder in gerader Linie Verwandten (Eltern-Kind) sind von der Grunderwerbsteuer befreit.
Zubehör und Inventar: Wird bewegliches Inventar (Einbauküche etc.) separat im Kaufvertrag ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an — dies muss aber realistisch bewertet sein.
🏛️ Zuständige Behörden
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Bayern/Sachsen: 3,5% · Hamburg: 4,5% · BW/Bremen/Niedersachsen/RP/Sachsen-Anhalt: 5,0% · Berlin/Hessen/MV: 5,5% · Thüringen: 6,0% · NRW/Saarland/Schleswig-Holstein/Brandenburg: 6,5%. Bei 350.000 € Kaufpreis: Bayern 12.250 €, NRW 22.750 €. Unterschied: 10.500 €.
Kann man die Grunderwerbsteuer umgehen?
Legitim reduzieren: Bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Möbel) separat im Kaufvertrag ausweisen — diese unterliegen nicht der GrESt. Grenze: Das Finanzamt prüft ob die Aufteilung realistisch ist (max. ca. 10–15% des Kaufpreises für Inventar ohne gesonderten Nachweis). Überhöhte Inventarwerte können zurückgewiesen werden.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Innerhalb von 4 Wochen nach dem notariell beurkundeten Kaufvertrag schickt das Finanzamt den Steuerbescheid. Nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung — erst dann kann der Grundbucheintrag (Eigentumsumschreibung) auf Sie erfolgen. Ohne Zahlung: kein Grundbucheintrag, kein rechtliches Eigentum.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Erbschaft und Schenkung: Keine Grunderwerbsteuer, aber ggf. Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Übertragung auf Ehepartner oder Kinder: Befreit. Übertragung in der Familie (Eltern → Kinder, Geschwister): Nicht automatisch befreit — nur Ehe-/Lebenspartner und direkte Nachkommen sind befreit. Gerichte und Insolvenzverfahren: Besondere Regelungen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
Banken finanzieren Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer meist nicht oder nur zu ungünstigeren Konditionen mit — sie sollten in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden. Eine vollständige Fremdfinanzierung der Nebenkosten (110%-Finanzierung) ist möglich, aber mit höheren Zinsen verbunden.