📅 Aktualisiert: August 2026

Kaufnebenkosten-Rechner 2026

Alle Nebenkosten Immobilie

Taschenrechner zur Berechnung der Kaufnebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Nebenkosten von typischerweise 10-15% an: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintragung (ca. 0,5%), sowie bei Maklereinsatz die Maklerprovision (meist 3-7%).

Diese Kosten müssen in der Regel vollständig aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie selten mitfinanzieren — eine realistische Einplanung ist daher essenziell für die Finanzierungsplanung.

📋 Übersicht Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5-6,5%, Notarkosten ca. 1,5%, Grundbuch ca. 0,5%, Maklerprovision 3-7% (falls anfällt). Gesamt: 10-15% des Kaufpreises.

Kaufpreis

€

Bundesland (Grunderwerbsteuer)

Maklerprovision

Gesamte Nebenkosten

—

Gesamtinvestition

—

Nebenkosten in %

—

Ben. Eigenkapital (20%)

—

Kaufpreis	—
Grunderwerbsteuer	—
Notar + Grundbuch (ca. 2%)	—
Maklerprovision	—
Nebenkosten gesamt	—
Gesamtinvestition	—

🛡️ Zuletzt aktualisiert: 11. August 2026

Geprüft nach: GrEStG, GNotKG (Notarkosten), Maklerrecht §656c BGB

Was der Rechner berücksichtigt: Alle vier Hauptkostenblöcke: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision

Was der Rechner nicht berücksichtigt: Renovierungskosten, Umzugskosten, Möblierung — reine Erwerbsnebenkosten der Transaktion selbst

📊 Rechenbeispiel: 350.000 EUR · NRW (6%) · Makler 3,57%

Grunderwerbsteuer

21.000 EUR (6%)

Notar + Grundbuch

7.000 EUR (2%)

Makler (3,57%)

12.495 EUR

Nebenkosten gesamt

40.495 EUR (11,6%)

Gesamtinvestition

390.495 EUR

EK-Bedarf (20%)

ca. 78.099 EUR

Die vier Kostenblöcke im Detail

Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland stark (3,5-6,5%). Notarkosten sind bundesweit einheitlich gesetzlich geregelt (ca. 1,5% inkl. Grundschuldbestellung). Grundbucheintragung kostet ca. 0,5%. Die Maklerprovision (bei Bestellerprinzip meist hälftig geteilt) liegt bei 3-7%, regional unterschiedlich.

Rechenbeispiel

400.000 € Kaufpreis, NRW, mit Makler (3,57% Käuferanteil): Grunderwerbsteuer 26.000 € + Notar/Grundbuch 8.000 € + Makler 14.280 € = 48.280 € Nebenkosten (12,1%).

⚠️ Häufige Fehler

1. Kaufnebenkosten unterschätzen: 10-15% des Kaufpreises sind erheblich und müssen zusätzlich zum Eigenkapital für die Immobilie selbst eingeplant werden.

2. Bundesland-Unterschiede bei Grunderwerbsteuer ignorieren: Diese können den Gesamtbetrag der Nebenkosten um mehrere tausend Euro verändern.

3. Maklerprovision-Teilung nicht klären: Wer welchen Anteil der Provision trägt, sollte vor Vertragsabschluss eindeutig geklärt sein.

4. Nebenkosten vollständig fremdfinanzieren wollen: Eine 110%-Finanzierung ist möglich, aber mit spürbar höheren Zinsen verbunden.

5. Notarkosten als verhandelbar ansehen: Notargebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und nicht verhandelbar, anders als teilweise die Maklerprovision.

🔍 Sonderfälle

Bestellerprinzip: Seit einer Reform trägt bei Vermietungen meist der Auftraggeber der Maklerleistung die Provision, beim Kauf wird sie meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Neubau vom Bauträger: Hier kann die Maklerprovision entfallen, wenn der Bauträger selbst direkt verkauft.

🏛️ Zuständige Behörden

Notar

Beurkundung des Kaufvertrags

Grundbuchamt

Eintragung ins Grundbuch

📚 Rechtsgrundlagen & Quellen (Stand: 2026):
GNotKG – Notarkosten
§656c BGB – Maklerprovision

🔗 Verwandte Rechner

💰 Kaufnebenkosten 📜 Notarkosten 🏛️ Grunderwerbsteuer 🏦 Immobilienkredit ⚖️ Mieten vs. Kaufen 📈 Mietrendite 🏠 Grundsteuer 🏢 Hausgeld

Häufige Fragen

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Deutschland?

Ohne Makler: 5 bis 8% je nach Bundesland. Mit Makler: 9 bis 15%. Bayern ohne Makler: guenstigste (ca. 5%). Brandenburg mit Makler: teuerste (ca. 15%). Nebenkosten muessen aus Eigenkapital kommen!

Muss ich Notar bei Hauskauf beauftragen?

Ja: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist in Deutschland Pflicht. Kosten: Ca. 1,0 bis 1,5% des Kaufpreises. Notarkosten geregelt in GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz). Grundbucheintrag: Zusaetzlich ca. 0,3 bis 0,5%.

Was ist die Maklerprovision 2026?

Seit Dezember 2020: Bei Wohnimmobilien muss Makler mindestens Haelfte selbst tragen. Typisch: 3,57% + MwSt. pro Seite (gesamt 7,14%). Privatkauf ohne Makler: Spart 3,57 bis 7,14%. Preis verhandelbar.

Kann ich Kaufnebenkosten finanzieren?

Nein: Banken finanzieren nur den reinen Kaufpreis (max. 100%), keine Nebenkosten. Nebenkosten muessen vollstaendig aus Eigenkapital. Deshalb empfohlen: Mind. 20 bis 25% EK (15 bis 20% Kaufpreis + Nebenkosten).

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Banken finanzieren Nebenkosten meist nicht oder nur bei sehr guter Bonität mit ungünstigeren Konditionen (110%-Finanzierung). Der Regelfall ist, dass Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden sollten.