Immobilienkredit-Rechner 2026
Baufinanzierung berechnen
Foto: Kelly Sikkema auf Unsplash
Ein Immobilienkredit (Baufinanzierung) besteht aus Zins- und Tilgungsanteil, die zusammen die monatliche Rate ergeben. Der Zinssatz wird meist für eine Zinsbindungsfrist (10, 15 oder 20 Jahre) festgeschrieben, danach ist eine Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Zinssatz nötig.
Eine höhere anfängliche Tilgungsrate (empfohlen: mindestens 2-3%) reduziert die Zinslast über die Gesamtlaufzeit erheblich und verkürzt die Zeit bis zur vollständigen Entschuldung.
Aktuelle Bauzinsen 2026: ca. 3,5–4,5% für 10 Jahre Zinsbindung.
Empfohlen: mind. 2–3%. Bei 1% Tilgung dauert Rückzahlung 40+ Jahre.
| Darlehensbetrag | — |
| Sollzinssatz | — |
| Anfängliche Tilgung | — |
| Monatsrate | — |
| Zinsbindung | — |
| Restschuld nach Zinsbindung | — |
| Zinsen gezahlt (Zinsbindung) | — |
| Vollständige Tilgung in ca. | — |
📊 Rechenbeispiel: 300.000 € · 4% Zins · 2% Tilgung · 10 Jahre
Zins vs. Tilgung verstehen
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant, aber die Zusammensetzung ändert sich: anfangs überwiegt der Zinsanteil, mit fortschreitender Tilgung sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Rechenbeispiel
300.000 € Darlehen, 3,5% Zins, 2% Tilgung: Monatliche Rate = 300.000 × 5,5% ÷ 12 = 1.375 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von ca. 230.000-240.000 €.
⚠️ Häufige Fehler
🔍 Sonderfälle
Sondertilgungen: Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen (oft bis 5-10% der Darlehenssumme) ohne Vorfälligkeitsentschädigung — dies verkürzt die Laufzeit zusätzlich.
Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung sollte frühzeitig (ca. 1 Jahr vorher) ein Vergleich verschiedener Anbieter erfolgen.
🏛️ Zuständige Behörden
Standardliteratur Baufinanzierung
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Empfohlen: mind. 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten (Notar ~1,5%, Grunderwerbsteuer 3,5–6,5%, ggf. Makler 3,57%) sollten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden — das sind ca. 10–15% des Kaufpreises. Wer 0% Eigenkapital mitbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen.
Wie lange läuft ein Immobilienkredit typischerweise?
Bei 4% Zins und 2% Tilgung: ca. 26 Jahre bis zur vollständigen Tilgung. Bei 1% Tilgung: über 40 Jahre. Faustregel: Zins + Tilgung = Tilgungsrate. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10% des Ursprungsdarlehens.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) muss das Darlehen zu aktuellen Zinsen prolongiert oder umgeschuldet werden. Das Zinsänderungsrisiko ist das größte Risiko bei Immobilienkrediten. Tipp: Frühzeitig (12–18 Monate vor Ablauf) Angebote vergleichen und ggf. Forward-Darlehen abschließen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert heute schon die Zinsen für die Anschlussfinanzierung — bis zu 5 Jahre im Voraus. Kosten: ca. 0,01–0,03% Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll wenn man erwartet, dass die Zinsen steigen werden. Aktuell (2026): Zinsen haben sich stabilisiert — Forward-Darlehen nur bei klarer Erwartung steigender Zinsen.
Wie hoch sollte die Tilgung mindestens sein?
Finanzexperten empfehlen eine Anfangstilgung von mindestens 2-3%, besser 3-4% bei aktuell moderaten Zinsen. Eine zu niedrige Tilgung führt dazu, dass nach Ablauf der Zinsbindung noch eine sehr hohe Restschuld verbleibt, die zu unbekannten zukünftigen Zinssätzen refinanziert werden muss.