Immobilienkredit-Rechner 2026
Baufinanzierung berechnen
Der Immobilienkredit-Rechner berechnet die monatliche Rate, Gesamtkosten und Restschuld am Ende der Zinsbindung. Bei einem Darlehen von 300.000 € zu 4% Zins und 2% anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate ca. 1.500 €. Nach 10 Jahren Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von ca. 240.000 €.
Die zwei wichtigsten Parameter sind Zinssatz und Tilgungssatz. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei — aber desto höher die monatliche Belastung. Eine anfängliche Tilgung von 1% verlängert die Laufzeit enorm: Bei 4% Zins und 1% Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung über 40 Jahre.
Eigenkapital ist der wichtigste Hebel bei der Baufinanzierung: Wer 20–30% Eigenkapital mitbringt, bekommt deutlich günstigere Zinsen (bis zu 1% Unterschied) und muss keine oder geringere Beleihungsaufschläge zahlen. Die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) sollten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden.
Aktuelle Bauzinsen 2026: ca. 3,5–4,5% für 10 Jahre Zinsbindung.
Empfohlen: mind. 2–3%. Bei 1% Tilgung dauert Rückzahlung 40+ Jahre.
| Darlehensbetrag | — |
| Sollzinssatz | — |
| Anfängliche Tilgung | — |
| Monatsrate | — |
| Zinsbindung | — |
| Restschuld nach Zinsbindung | — |
| Zinsen gezahlt (Zinsbindung) | — |
| Vollständige Tilgung in ca. | — |
📊 Rechenbeispiel: 300.000 € · 4% Zins · 2% Tilgung · 10 Jahre
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Empfohlen: mind. 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten (Notar ~1,5%, Grunderwerbsteuer 3,5–6,5%, ggf. Makler 3,57%) sollten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden — das sind ca. 10–15% des Kaufpreises. Wer 0% Eigenkapital mitbringt, zahlt deutlich höhere Zinsen.
Wie lange läuft ein Immobilienkredit typischerweise?
Bei 4% Zins und 2% Tilgung: ca. 26 Jahre bis zur vollständigen Tilgung. Bei 1% Tilgung: über 40 Jahre. Faustregel: Zins + Tilgung = Tilgungsrate. Je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10% des Ursprungsdarlehens.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) muss das Darlehen zu aktuellen Zinsen prolongiert oder umgeschuldet werden. Das Zinsänderungsrisiko ist das größte Risiko bei Immobilienkrediten. Tipp: Frühzeitig (12–18 Monate vor Ablauf) Angebote vergleichen und ggf. Forward-Darlehen abschließen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert heute schon die Zinsen für die Anschlussfinanzierung — bis zu 5 Jahre im Voraus. Kosten: ca. 0,01–0,03% Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Sinnvoll wenn man erwartet, dass die Zinsen steigen werden. Aktuell (2026): Zinsen haben sich stabilisiert — Forward-Darlehen nur bei klarer Erwartung steigender Zinsen.