Spekulationssteuer-Rechner 2026
Immobilien & Wertpapiere
Foto: Jakub Żerdzicki auf Unsplash
Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, unterliegt dieser Gewinn grundsätzlich der Einkommensteuer (umgangssprachlich "Spekulationssteuer") — nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist ein Verkaufsgewinn hingegen komplett steuerfrei.
Eine wichtige Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der 10-Jahres-Frist.
Makler, Notar, Renovierungen, Instandhaltung
| Verkaufspreis | — |
| Anschaffungskosten | — |
| Werbungskosten | — |
| Veräußerungsgewinn | — |
| Steuerpflichtig? | — |
| Steuersatz | — |
| Spekulationssteuer | — |
| Netto-Erlös nach Steuer | — |
📊 Rechenbeispiel: Immobilie: Kauf 280k + 15k WK · Verkauf 450k · 8 Jahre · 35%
Tipp: 2 weitere Jahre warten → 10 Jahre Frist abgelaufen → 54.250 € Steuer sparen!
Die Selbstnutzungs-Ausnahme im Detail
Auch bei einem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — dies muss keine drei vollen Kalenderjahre umfassen, sondern kann sich auf Teile von drei Jahren beziehen.
Rechenbeispiel
Vermietete Immobilie, Kauf 300.000 €, Verkauf nach 6 Jahren für 400.000 €: Veräußerungsgewinn = 100.000 €, dieser unterliegt bei fehlender Selbstnutzung dem persönlichen Einkommensteuersatz.
⚠️ Häufige Fehler
🔍 Sonderfälle
Teilweise Vermietung: Bei gemischt genutzten Immobilien (teils selbst bewohnt, teils vermietet) wird der steuerpflichtige Anteil entsprechend aufgeteilt.
Erbschaft/Schenkung: Bei geerbten oder geschenkten Immobilien wird für die 10-Jahres-Frist die ursprüngliche Anschaffung durch den Erblasser/Schenker berücksichtigt, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls.
🏛️ Zuständige Behörden
§23 EStG
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Häufige Fragen
Wann muss ich Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen?
Wenn: Immobilie wird innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft UND die Immobilie wurde nicht selbst genutzt (oder weniger als 2 Jahre). Steuerfrei: Nach 10 Jahren oder bei Eigennutzung in den letzten 3 Jahren (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre). Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Der Veräußerungsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (14–45%) — nicht mit der günstigeren Abgeltungssteuer. Bei 35% Grenzsteuersatz: 155.000 € Gewinn × 35% = 54.250 € Steuer. Freigrenze: 600 €/Jahr (alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen unter 600 € → keine Steuer).
Sind Krypto-Gewinne spekulationssteuerpflichtig?
Kryptowährungen (Bitcoin, Ethereum etc.) gelten als sonstige Wirtschaftsgüter: 1 Jahr Spekulationsfrist. Verkauf nach mehr als 1 Jahr: Steuerfrei! Verkauf innerhalb 1 Jahr: Persönlicher Steuersatz. Staking/DeFi-Erträge: Komplex, steuerliche Behandlung im Wandel — Steuerberater empfohlen.
Welche Kosten kann ich abziehen?
Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler beim Kauf). Renovierungs- und Modernisierungskosten die den Wert erhöht haben (nicht normale Erhaltungskosten). Verkaufskosten (Makler, Notar beim Verkauf). Abschreibungen (AfA) die während der Vermietung abgezogen wurden, müssen dem Gewinn hinzugerechnet werden!
Muss ich beim Verkauf meiner selbstgenutzten Wohnung Spekulationssteuer zahlen?
In der Regel nein — wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie insgesamt besessen haben. Diese Ausnahme gilt unabhängig von der sonst maßgeblichen 10-Jahres-Frist.