Kaufnebenkosten, Finanzierung und Ablauf beim Hauskauf 2026
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. In Deutschland kommen zum Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu — und der Prozess hat einige rechtliche Besonderheiten.
| Kostenart | Höhe | Fälligkeit |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% (je Bundesland) | Nach Beurkundung |
| Notarkosten | ca. 1–1,5% | Nach Beurkundung |
| Grundbucheintrag | ca. 0,3–0,5% | Nach Eintragung |
| Maklercourtage | 3,57% (hälftig) | Bei Vertragsabschluss |
| Gesamt Nebenkosten | ca. 10–15% |
Bayern und Sachsen: 3,5% (günstigste). Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz: 5%. Hamburg: 5,5%. Berlin, Hessen: 6%. Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5% (teuerste).
Das hängt stark vom lokalen Preis-Miet-Verhältnis ab. Als Faustregel: Wenn der Kaufpreis mehr als das 25-fache der Jahreskaltmiete beträgt, ist Mieten oft günstiger (Faktor 25). In München liegt der Faktor oft über 40 — dort ist Mieten meist vorteilhafter.
Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15%) sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. Empfohlen: 20–30% des Gesamtpreises als Eigenkapital. Mehr Eigenkapital = niedrigere Zinsen und kleinere monatliche Rate.
Eine einmalige Steuer beim Immobilienkauf, die je nach Bundesland 3,5–6,5% des Kaufpreises beträgt. Fällig innerhalb von 4 Wochen nach Beurkundung. Ohne Zahlung keine Eintragung ins Grundbuch.
Manche Banken finanzieren bis zu 110% (Kaufpreis + Nebenkosten), aber zu höheren Zinsen und nur bei sehr guter Bonität. Besser: Nebenkosten aus Eigenkapital, Kaufpreis mit Kredit.
Eine vorläufige Sicherung im Grundbuch nach Vertragsunterzeichnung. Schützt den Käufer: Nach Eintragung der Vormerkung kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen. Der Kaufpreis wird erst nach Eintragung der Vormerkung fällig.